三井不動産(株)『三井不動産四十年史』(1985.06)

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目次項目 ページ
40年を回顧して 代表取締役会長 江戸英雄 NP
発刊にあたって 代表取締役社長 坪井東 NP
序章 創立前史(江戸時代~昭和16年) p3
第1節 三井家と大元方「家方」 p3
1. 三井家の創業と江戸時代の発展 p3
殊法と高利(松阪時代) p3
江戸における呉服店「越後屋」の開業 p5
両替店の公金為替請負と不動産 p6
2. 家産共有制と大元方「家方」 p8
高利の苦悩と家産の共有 p8
家産共有制と大元方の設置 p9
大元方部局としての「家方」 p10
第2節 三井地所部と三井銀行地所係 p12
1. 明治維新と為換座三井組 p12
明治新政府と三井 p12
海運橋・駿河町の洋式ハウス建設 p13
2. 三井地所部の時代 p15
三井組地所課から三井地所部へ p15
地所部による不動産経営 p17
3. 三井(旧)本館の建設 p19
三井(旧)本館の建設 p19
地所部の廃止 p20
臨時建築掛によるビル建設 p21
4. 三井銀行への移管 p23
三井銀行本店営業部地所係 p23
同族会事務局による本館の管理 p23
第3節 三井合名会社不動産課の時代 p25
1. 三井合名会社不動産課 p25
三井合名会社の創立 p25
不動産課の新設 p26
関東大震災と仮社屋 p28
2. 新本館の建設 p30
新本館の設計 p30
駿河町一構の用地買収 p31
新本館の建築工事 p33
設備と保全 p35
3. ビル建設と宅地分譲 p36
室町一構の増築 p36
大阪中之島ビルの建設 p38
日比谷のビル計画 p39
戸越・巣鴨における宅地分譲 p40
合名の神戸所有地 p42
第4節 三井不動産創立への道 p44
1. 三井合名の改組と三井物産本店不動産管理課 p44
三井合名の改組 p44
三井物産本店不動産管理課 p45
2. 三井総元方の設備と三井不動産の創立計画 p46
三井総元方企画部による立案 p46
三井家と三井不動産 p47
第1章 当社の創立と戦後の試練(昭和16年~29年) p49
第1節 当社の設立 p49
1. 創立 p49
事業目的と資金 p49
株主と役員 p50
組織と従業員 p52
資産 p52
2. 創立後の資産の増加 p53
三井家所有資産の譲受け p53
三信建物の全株取得 p56
第2節 戦時中の経営 p58
1. 戦時下の当社 p58
三井特設防護団と防衛会 p58
金属の供出 p59
日比谷の木造建物新築案 p60
不動産売買仲介業の開始 p61
2. 三井本社の設立と当社 p61
三井本社の設立 p61
直系会社の指定 p63
3. 戦災と西本組の買収 p64
戦災と当社 p64
三井土建総合研究所の設立 p64
西本組の買収と三井建設工業の設立 p65
4. 組織と業績 p66
機構改革と社長制の採用 p66
戦時下の従業員 p66
資本金と業績 p67
第3節 財閥解体と株式公開 p68
1. 財閥解体と当社 p68
三井財閥の解体 p68
三井本社からの共同施設の運営継承 p69
占領法規の重圧 p69
2. 株式の公開と安定化問題 p71
株式の公開 p71
株式安定化問題 p72
3. 財閥商号商標問題 p73
財閥商号商標使用禁止令 p73
商号商標の保全 p73
4. 農地改革とその影響 p74
農地改革の遂行 p74
運動場・牧場の農地指定への対応 p75
5. 戦後民主化と当社 p76
労働組合の結成 p76
職階制の実施 p77
尚和クラブの発足 p78
第4節 混乱期における模索とビル事業の再出発 p79
1. 地代家賃統制令と接収下のビル事業 p79
地代家賃統制令 p79
ビルの接収 p80
2. 企業維持と子会社方式の事業 p81
企業維持の努力 p81
賃貸業以外の諸事業 p82
子会社方式の活用 p83
3. ビル事業の再出発 p85
中之島ビルの直接管理 p85
ビルの復旧 p85
地代家賃統制令の改正 p86
三井別館の建設 p86
岩本ビルと内外ビル p87
ビルの接収解除 p90
4. 宅建業法制定と仲介業 p90
昭和20年代の不動産業 p90
宅建業法の制定 p91
仲介・鑑定業務の本格化 p92
5. 組織と業績 p92
公職追放と社長交代 p92
定款の事業目的の変更 p94
機構改革と従業員 p94
資本金と業績 p95
第2章 浚渫埋立事業への進出と積極経営の展開(昭和30年~37年) p97
第1節 高度成長と用地需要 p97
1. 高度成長期における工業立地と宅地需要 p97
日本経済の第1次高度成長 p97
臨海工業立地の要請 p99
住宅・宅地開発の要請 p99
2. 地価上昇 p100
地価上昇の実態 p100
地価上昇の背景 p100
3. 不動産業界の発展 p102
不動産業界の動向 p102
不動産協会の社団法人化 p103
第2節 経営の3本柱の確立と組織の拡充 p105
1. 江戸社長の就任と経営方針 p105
御手洗会長、江戸社長の就任 p105
積極的な経営方針 p106
株式安定化問題の解決 p106
2. 経営の3本柱の確立 p108
ビル事業の本格化 p108
浚渫埋立事業への進出 p109
宅地造成事業への進出 p109
3. 組織の拡充と中堅層の中途採用 p110
組織の拡充 p110
従業員の推移 p112
中堅層の中途採用 p113
4. 三井本社の合併 p114
三井本社の清算 p114
当社への合併 p114
第3節 浚渫埋立事業への進出 p117
1. 市原地区の埋立と千葉方式 p117
浚渫埋立事業の模索 p117
江戸社長の決断 p118
千葉県との基本協定 p119
2. 第一港湾開発の設立 p121
浚渫埋立業界の反応 p121
第一港湾開発の設立 p121
浚渫船の建造と稼働 p122
パシフィック・ドレッヂング社からの技術導入 p123
関係会社の浚渫船の活用 p126
3. 初期の浚渫埋立工事 p127
千葉県市原地区 p127
大阪府堺第6区 p127
大分県大分鶴崎地区 p129
名古屋港第2区と岡山県水島地区 p130
浚渫埋立事業進出の意義 p130
第4節 ビル事業の本格化 p132
1. 日比谷三井ビルの建設 p132
日比谷三井ビルの建設 p132
三井第三別館その他のビル建設 p134
ビル事業の本格化 p135
2. ビルメンテナンスの強化と第一整備への資本参加 p136
当社のビルメンテナンス p136
第一整備への資本参加 p138
第5節 宅地造成事業への進出 p139
1. 宅地造成の試行 p139
辰巳団地 p139
不動産部の業務展開 p140
高幡台分譲地 p141
国領分譲地 p142
2. 宅地造成の事業化 p143
松戸分譲地 p143
西生田分譲地 p143
宅地造成事業進出の意義 p144
第6節 資金需要の急増と業績 p146
1. 資金需要の急増とその調達 p146
資金需要の急増 p146
融資環境と資金調達 p147
資金の借入先 p148
2. 株式の時価発行 p150
資本金の推移 p150
株式の時価発行と株主優遇 p150
3. 売上高、業界トップへ p151
売上高の急伸 p151
業績の推移 p151
第3章 霞が関ビルの建設と開発事業の推進(昭和38年~42年) p153
第1節 都市化の進展と不動産業界の活発化 p153
1. 都市化の進展 p153
40年不況を経て第2次高度成長へ p153
人口と産業の都市集中 p154
「まだ戦後」の住宅事情 p155
工場用地に対する需要 p156
地価の動向 p157
2. 関連法制の整備 p158
建築基準法の改正 p158
住宅建設計画法と「第1期住宅建設5ヵ年計画」 p159
住宅地造成事業法と開発指導要綱 p159
3. 不動産業界の活発化 p161
不動産業界の動向 p161
他産業からの不動産業への参入 p162
昭和41年の土地税制改正案と不動産協会の対応 p163
世界不動産連盟東京総会 p164
第2節 超高層ビルへの挑戦と開発事業の積極展開 p165
1. 都市再開発と開発事業の本格化 p165
超高層ビルへの挑戦 p165
開発事業の拡大 p166
2. 業容拡大と組織の分化 p167
組織の分化 p167
役員の異動と従業員の推移 p169
社内報の発行 p169
第3節 霞が関ビルの建設 p171
1. 超高層ビルへの道 p171
柔構造理論の確立 p171
霞が関ビル計画の変遷と特定街区 p172
新しい企画・設計組織 p175
2. 霞が関ビルの建設 p177
霞が関ビルの概要と安全対策 p177
経済性の追求 p180
ビルの施工 p181
テナントの獲得 p183
霞が関ビル建設の意義 p184
3. その他のビル建設 p185
八重洲三井ビル等の建設 p185
三信建物の合併 p186
第4節 宅地造成事業の本格化 p188
1. 大規模宅地の造成 p188
宅地造成事業の本格化 p188
片瀬山・和泉丘陵・百合ヶ丘 p189
坂月ニュータウン(千城台住宅地)、その他の宅地造成 p191
パーフェクトローンの採用 p193
2. 別荘地の開発 p193
軽井沢・浅間高原 p193
熱川・伊豆山 p194
仲介・鑑定・保険代理業務の推移 p196
第5節 浚渫埋立事業の本格化 p198
1. 出洲方式の官民共同事業 p198
開発事業者としての活躍 p198
出洲方式による千葉港中央地区の埋立 p200
千葉港中央地区造成地の分譲 p202
2. その他の浚渫埋立事業 p204
千葉県浦安地区 p204
三重県川越地区 p205
泉北・鹿島・北袖ヶ浦 p206
その他の浚渫埋立工事 p207
3. 工事の諸相 p209
浚渫船の取得と稼動 p209
工事の多様化 p210
地方展開と地方組織 p210
第6節 資金調達と業績 p213
1. 資金調達の動向 p213
資金需要と融資環境 p213
大規模事業の資金調達 p213
2. 社債の発行と資本金 p216
社債の発行 p216
資本金の推移 p216
3. 売上高と業績 p217
売上高とその構成 p217
業績の推移 p218
第4章 住宅事業への進出と総合デベロッパーとしての活躍(昭和43年~48年) p219
第1節 住宅産業の成長と環境問題 p219
1. 経済動向と住宅産業 p219
高度成長の終焉 p219
住宅建設の活発化 p220
2. 新全総と環境問題 p223
新全総の策定 p223
環境問題の不動産業への影響 p223
3. 土地関連法・税制の変化 p225
新都市計画法などの制定 p225
不動産協会の運動と昭和44年の土地税制の改正 p226
宅建業法の改正 p227
4. 地価上昇と土地投機 p228
昭和47、48年の地価急騰 p228
過剰流動性と「1億総不動産屋」化 p228
土地関連融資抑制と不動産業の危機 p229
第2節 新規事業への着手と経営組織の整備 p232
1. 新規事業への着手 p232
住宅事業 p232
海外事業 p233
レジャー事業 p234
2. 用地投資に関する当社の対応 p235
金融緩和期の用地対策 p235
土地関連融資抑制後の対応 p236
3. 経営組織の整備と定期採用の充実 p236
経営管理組織の改善 p236
長期経営計画の策定と事業部制の導入 p238
ライン部門の拡充と整備 p239
スタッフ部門、支店・営業所の拡充と整備 p241
役員の異動と従業員の推移 p243
定期採用の充実と技術員の職種転換 p244
給与制度の再検討 p245
第3節 住宅事業への進出 p247
1. マンション事業への進出 p247
マンション市場の動向 p247
百合ヶ丘ガーデンマンションと白金マンション p248
住宅課新設から三田綱町パーク・マンションまで p249
その後のマンション建設 p250
千葉ガーデンタウンと検見川パーク・マンション p251
2. 戸建住宅事業への進出と宅地造成事業の盛行 p252
戸建住宅市場の動向 p252
試行的な戸建住宅の建設 p253
サニータウン上尾とサニータウン三井長野台 p254
その他の戸建住宅プロジェクト p255
三井グループ共同の動き p256
宅地造成事業の盛行 p258
蓼科高原別荘地の開発 p259
3. 三井不動産販売の設立と販売体制の強化 p259
三井不動産販売の設立 p259
販売体制の強化と不動産仲介・鑑定・受託業務の推移 p260
第4節 新宿三井ビルの建設 p262
1. 新宿三井ビルの建設 p262
ビル業界の動向 p262
新宿新都心開発計画 p264
新宿三井ビルの建設 p267
2. 地方におけるビル事業の積極的展開 p270
大阪・札幌・福岡でのビル事業の拡大 p270
あらたな地域でのビル建設 p270
新名古屋ビルの合併 p271
3. 東京都内でのビル建設 p273
三井東三号館の建設 p273
銀座三井ビル・虎の門三井ビル等の建設 p273
第5節 転機を迎えた浚渫埋立事業 p275
1. 転機を迎えた浚渫埋立事業 p275
浚渫埋立業界の動向 p275
当社の浚渫埋立工事の推移 p276
2. 国内の浚渫埋立工事 p277
京葉港 p277
博多港 p278
その他の浚渫埋立工事 p279
3. 海外進出と工事の多様化 p280
海外への進出 p280
工事の全国化と多様化 p281
作業船の建造と取得 p281
第6節 資金調達力の向上と業績 p283
1. 資金調達力の向上と転換社債の発行 p283
資金調達力の向上と借入先の多様化 p283
転換社債の発行と資本金の推移 p285
2. 売上高と業績 p286
売上高とその構成 p286
業績の推移 p287
第5章 経営環境の変化と住宅事業の展開(昭和49年~54年) p289
第1節 法・税制の規制強化と不動産業 p289
1. 石油危機と日本経済の変貌 p289
石油危機と不動産業 p289
日本経済の変貌 p290
2. 土地関連法・税制の規制強化と業界 p291
土地関連法・税制の強化 p291
新しい地価動向 p292
公共公益施設費負担の増大 p295
不動産業界の対応と若干の成果 p296
世界不動産連盟と当社 p297
3. 住宅政策と住宅市場 p298
戸数充足下の住宅政策 p298
住宅市場の動向 p300
第2節 開発指向から住宅指向への転換 p302
1. 江戸会長、坪井社長の就任と住宅指向 p302
江戸会長、坪井社長の就任 p302
住宅指向への転換 p303
経営課題の推移 p305
2. 業務組織と経営管理の充実 p306
住宅・用地部門の組織 p306
ビル・開発部門、管理・スタッフ部門の組織と営業所 p308
目標管理と業務推進委員会 p310
経理規程の制定と内部監査 p311
役員の異動と従業員の推移 p312
関係会社の整理と育成 p313
第3節 住宅事業の本格的展開 p315
1. 戸建住宅の大量供給と街づくり p315
大量供給体制の確立 p315
事業形態の多様化と東京圏のプロジェクト p316
支店の主要プロジェクト p320
大規模プロジェクトの街づくり p322
2. 長期ブーム下のマンション事業 p329
マンション市場の長期ブーム p329
量的拡大とシリーズ化 p330
マンション事業の展開と東京圏のプロジェクト p331
支店の主要プロジェクト p335
緑と丘陵の街づくりサンシティ p337
みゆきパーク・マンション p341
3. 低層集合住宅の建設 p343
第3の住宅形式タウンハウス p343
タウンハウスとタウンホームの建設 p344
4. 三井ホームの設立と成長 p345
三井ホームの設立とツーバイフォー工法 p345
三井ホームの成長と日本ツーバイフォー建築協会の設立 p347
5. 不動産流通の組織化と三井不動産販売 p348
不動産流通の組織化 p348
三井不動産販売の業容拡大 p350
6. 別荘地開発の進展 p352
蓼科高原三井の森 p353
浅間高原・中軽井沢 p353
第4節 低成長経済下のビル事業 p354
1. ビル事業の環境変化と経営課題 p354
石油危機後の貸ビル市場 p354
当社ビル事業の対応 p355
2. ビル投資とビル管理業務 p356
ビル投資の推移 p356
新ビルの建設 p357
ビル管理の外注化と技術マネジメント p359
第5節 浚渫埋立事業の転換 p361
1. 三井不動産建設の設立と経営 p361
三井不動産建設の設立と浚渫埋立業界 p361
三井不動産建設の事業と経営 p362
2. 海外工事と海田湾埋立 p365
海外工事 p365
海田湾の埋立 p367
第6節 業績と財務 p370
1. 売上高と利益 p370
売上高の推移 p370
利益の動向 p371
2. 資産・負債・資本 p373
資産の状態 p373
負債と資本 p374
第6章 新しい経営と現況―不況下の経営努力―(昭和55年~58年) p377
第1節 経済成長の減速と住宅不況 p377
1. 第2次石油危機後の賃金と地価 p377
第2次石油危機と実質賃金の低下 p377
地価の動向 p378
2. 住宅建設の停滞と宅地供給促進策 p379
住宅建設の停滞 p379
住宅政策と宅地供給促進策 p382
第2節 経営効率化への挑戦 p385
1. 新しい経営方針 p385
投資効率の重視 p385
事業手法の多様化 p386
2. 業務組織と委員会 p387
業務組織の改正 p387
コスト管理委員会と住宅・用地委員会 p389
役員の異動と従業員の推移 p390
第3節 住宅事業における競争力の強化 p391
1. 戸建事業の機会拡大とコストダウン p391
事業機会の拡大 p391
価格・品質管理と協力会社の組織化 p393
土地区画整理事業への参画 p394
東京圏・支店の主要プロジェクト p396
タウンハウスとタウンホーム p398
パークシティ守谷 p401
三井佐保山住宅 p403
2. マンションの商品企画戦略とレッツ方式 p404
商品企画における「差別化」戦略 p404
レッツ方式マンション事業の本格化 p405
東京圏の主要プロジェクト p406
支店の主要プロジェクト p409
パークシティ溝の口 p412
ベル・パークシティ p414
3. 流通機構の整備とツーバイフォー工法の発展 p416
選任媒介契約制度と三井不動産販売のリハウス流通機構 p416
ツーバイフォー工法による3階建て住宅と三井ホームの新商品開発 p418
住宅関連サービスの提供 p420
第4節 ビル事業における新展開 p422
1. 事業手法における新しい試み p422
ビルの販売と運営の事業化 p422
英国郵便年金基金との提携 p423
2. 多様なビルの建設 p424
当社単独で建設したビル p424
室町一構再開発計画と新二号館の建設 p426
共同ビルと販売ビルの建設 p428
第5節 海外事業の本格化 p431
1. アメリカにおける展開 p431
海外事業の本格化 p431
アメリカ p432
2. 各国における事業 p436
シンガポール・ネパール・サウジアラビア p436
ブラジル・フランス p438
中国 p439
第6節 新しい事業分野の開拓 p441
1. 商業施設事業への進出 p441
ショッピングセンター事業と「ららぽーと」 p441
初のホテル自営事業「三井ガーデンホテル」 p444
2. 東京ディズニーランド建設への協力 p446
オリエンタルランドとディズニー誘致 p446
ディズニー社との交渉と当社の立場 p447
TDLの建設と運営 p449
3. 複合開発とレッツ事業 p451
複合開発―大川端・リバーシティ21開発事業 p451
レッツ事業の全社的展開 p453
第7節 業績と現況 p457
1. 売上高と利益 p457
売上高の推移 p457
利益の動向 p458
2. 資産・負債・資本 p459
資産の状態 p459
負債と資本 p460
3. 現況 p462
新しいプロジェクト p462
むすび p464
補1. 支店のあゆみ p467
大阪支店 p467
札幌支店 p469
仙台支店 p470
名古屋支店 p471
広島支店 p472
福岡支店 p473
大分支店 p474
補2. 三井グループ内における当社 p476
月曜会 p476
三井商号商標保全会 p477
二木会 p478
三井記念病院 p478
共同施設 p479
真如堂研修道場 p480
綱町三井倶楽部 p481
霞ヶ関三井クラブと新宿三井クラブ p482
(財)三井文庫 p482
三井業際研究所 p483
主要関係会社概要 p485
資料 p522
地価・GNP・卸売物価の長期的推移 p522
国民総生産と地価の対前年度変動率、土地取引件数、宅地建物取引業者数の推移 p523
住宅着工戸数、全国木造建築費上昇率、宅地供給量の推移 p524
人口の地域別・年齢別構成の推移 p525
三大都市圏と地方間の人口移動の推移 p526
婚姻件数と世帯増加率の推移 p527
不動産業向け貸出および住宅ローンの残高の推移 p528
事務所用建築物着工の推移 p529
民間業者浚渫埋立揚土量の推移 p529
三井不動産株式会社原始定款 p530
三井不動産株式会社現行定款 p531
従業員数の推移 p535
新株式の発行推移 p536
株価の推移 p537
大株主の推移 p538
貸借対照表 p540
損益計算書・利益処分 p552
建物賃貸の推移 p562
宅地・業務用地等分譲の推移 p564
戸建住宅分譲の推移 p566
中高層住宅(マンション)分譲の推移 p566
浚渫埋立工事完成高、埋立揚土量の推移 p567
主要プロジェクト一覧 p568
賃貸ビルディング p568
販売ビルディング p572
工事中ビルディング p572
取壊しビルディング p572
ショッピングセンター、ホテル p574
宅地造成・分譲 p575
戸建住宅分譲 p579
タウンハウス p585
タウンホーム p585
マンション p586
浚渫埋立等受注工事 p602
海外事業 p608
事業所一覧 p610
会社組織推移表 p611
役員在任表 p627
年表 p631
索引 p663
参考文献 p677
あとがき p679
索引リスト
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